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              2022年一季度地產政策扎堆,市場發生了什么變化?
              來源:明源地產研究院 | 作者:baifeng | 發布時間: 2022-04-06 | 113 次瀏覽 | 分享到:
              2022年以來,中央及各部委持續釋放積極維穩信號,各地政府落實因城施策,供需兩端政策優化調整力度均有所加大

              2022年以來,中央及各部委持續釋放積極維穩信號,各地政府落實因城施策,供需兩端政策優化調整力度均有所加大,據統計,今年一季度各地已發布房地產年相關政策超百次,但從政策效果上看,企業資金壓力尚未得到實質性改善,部分企業債務違約進一步加劇購房者觀望情緒,市場信心尚未得到有效修復,疊加國內疫情多點散發影響,3月樓市“小陽春”并未出現。二季度,房地產調控政策還將在哪些方面發力,全國樓市能否迎來全面企穩,是否還有遲到的“小陽春”成為各界關注重點。



              2022年一季度中國房地產市場形勢總結



              (一)價格水平:2月價格環比止跌,3月穩中微漲,房價呈現橫盤態勢



              圖:2020年1月至2022年3月百城新建住宅均價及環比變化



              數據來源:中指數據CREIS



              新建住宅價格初現企穩跡象。根據中國房地產指數系統百城價格指數,2022年一季度百城新建住宅價格累計上漲0.06%,為2016年以來同期最低水平,漲幅較2021年四季度擴大0.03個百分點。進入2022年,各地因城施策,樓市寬松政策密集出臺,市場信心略有修復,部分城市取消價格優惠,2月百城新建住宅價格環比止跌轉漲。3月,百城新建住宅均價16189元/平方米,環比上漲0.03%,為連續第2個月微漲,房價呈現企穩橫盤態勢。



              圖:2020年6月至2022年3月百城新建住宅均價環比下跌城市數量變化



              數據來源:中指數據CREIS



              從漲跌城市個數看,2022年1月百城新建住宅價格環比下跌城市數量為46個,較2021年12月減少12個,2月和3月下跌城市數量有所增加,但均低于2021年12月的數量。



              圖:2020年1月至2022年3月各梯隊城市新建住宅均價環比變化



              數據來源:中指數據CREIS



              分梯隊來看,2022年一季度,一線城市新房價格環比有所恢復,二線城市初現恢復跡象,三四線代表城市繼續調整。2022年一季度,一線城市新建住宅價格累計上漲0.15%,較2021年四季度由跌轉漲,市場有所恢復。二線城市一季度新建住宅價格累計上漲0.06%,3月價格環比由跌轉漲,市場初現恢復跡象。三四線代表城市一季度新建住宅價格累計下跌0.11%,各月價格環比均下跌,市場繼續調整。



              二手住宅方面,2022年一季度百城二手住宅價格累計小幅上漲,2月價格環比止跌轉漲,市場初現企穩跡象,3月受多地疫情影響,價格環比漲幅有所收窄。根據中國房地產指數系統百城價格指數,2022年一季度百城二手住宅價格累計上漲0.18%,較2021年四季度由跌轉漲。進入2022年,“穩樓市”信號繼續釋放,各地因城施策,積極出臺需求端支持政策,二手房市場信心略有修復。2022年1月,百城二手住宅價格環比跌幅收窄,2月止跌轉漲;上海、深圳、長春等多地受疫情影響,3月市場恢復節奏被打斷,百城二手住宅價格環比漲幅有所收窄。



              綜合來看,2022年一季度,百城新房和二手房市場均呈現企穩后的橫盤狀態,2月價格環比均止跌轉漲;3月,受多地疫情反復影響,市場恢復節奏一定程度上被打亂,百城新建住宅價格環比漲幅與2月持平,二手住宅價格環比漲幅較2月有所收窄。



              (二)成交規模:購房者置業信心尚未實質修復,市場成交規模降幅明顯



              根據國家統計局數據,2022年1-2月,全國商品房銷售面積為1.6億平方米,同比下降9.6%,商品房銷售額為1.5萬億元,同比下降19.3%,其中商品住宅銷售規模降幅較大,銷售額同比降幅超兩成,銷售面積降幅在10%以上。



              圖:2016年至2022年100個代表城市新建商品住宅一季度月均成交面積及同比走勢



              圖:2019年至2022年3月100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢



              數據來源:中指數據CREIS



              一季度,重點100城新建商品住宅成交活躍度偏低,成交規模居歷史同期較低位,同比下降超四成。據初步統計,2022年一季度,重點100城市新建商品住宅月均成交面積約2963萬平方米,同比下降40.5%,與2019-2021年同期均值相比下降19.0%,較2019年同期下降17.0%,市場情緒整體偏低。今年以來,房地產信貸環境和調控政策持續優化,但在部分地區疫情反復等因素影響下,市場活躍度恢復不及預期,樓市“小陽春”未現,高基數下重點城市3月成交面積同比降幅近五成。



              圖:2016-2022年各梯隊代表城市商品住宅一季度月均成交面積及同比走勢



              數據來源:中指數據CREIS



              不同梯隊城市來看,一季度,各線代表城市新建商品住宅成交面積同比均下降,三四線城市同比降幅最大。據初步統計,2022年一季度,在全國市場下行環境及部分地區疫情反復等影響下,一線城市商品住宅成交面積同比下降34.9%,二線代表城市同比下降39.1%,三四線代表城市同比下降43.1%。3月,各線代表城市成交規模同比降幅均超四成,多數城市市場仍處于深度調整中。



              圖:2022年一季度北京、上海商品住宅不同成交總價套數占比情況



              數據來源:中指數據CREIS



              市場整體活躍度不足,但熱點城市高端項目銷售占比提升。以北京、上海為例,2022年一季度,北京、上海成交的商品住宅中1000萬以上總價段占比均有所上升,其中北京1000萬以上住宅成交套數占比15.8%,同比上升8.3個百分點,較2021年全年提升4.4個百分點;上海1000萬以上住宅占比16.2%,同比上升2.4個百分點,較2021年全年提升3.9個百分點。



              從成交量來看,一季度北京1000萬以上住宅成交套數同比增長8.1%,而同期1000萬以下住宅成交同比下降53.4%;上海1000萬以上住宅成交套數下降4.0%,降幅明顯低于1000萬以下產品成交情況,在市場下行階段,高端產品銷售表現優于剛需產品。



              (三)供求關系:供應明顯縮量,短期庫存去化時間延長



              全國房屋新開工面積同比降幅進一步擴大,施工面積同比小幅增長。2022年1-2月,全國房屋新開工面積為1.5億平方米,同比下降12.2%,降幅較2021年全年擴大。全國房屋施工面積為78.4億平方米,同比增長1.8%。



              圖:2016年至2022年50個代表城市商品住宅一季度月均供應規模走勢



              圖:2019年至2022年50個代表城市商品住宅月度供應面積走勢



              數據來源:中指數據CREIS



              受市場銷售下行、企業資金壓力大等因素影響,房企推盤意愿不足。據初步統計,2022年一季度,重點50城商品住宅月均供應規模1391萬平方米,同比下降近四成,與2019-2021年同期均值相比下降26.7%。其中,2月恰逢春節假期,市場情緒低迷態勢延續,新批上市面積同比下降超五成;3月,供應規模環比增加,房企推盤情緒略有改善,但在高基數下,供應面積同比降幅仍在四成左右。



              圖:2017年至2022年50個代表城市商品住宅銷供比走勢



              數據來源:中指數據CREIS



              從銷供比來看,一季度供需均走弱背景下,重點50城整體表現供小于求。據初步統計,2022年一季度,50個代表城市商品住宅月均新增供應約1391萬平方米,同期月均成交面積為1849萬平方米,銷供比為1.33。其中,多數城市銷供比在1.2以上,房企推盤意愿不足下,供應端的明顯縮量導致短期市場供小于求。



              一季度盡管市場銷售端去化壓力較大,但受供應節奏同步放緩影響,重點城市庫存規模小幅下行,但出清周期有所延長。截至2月底,50個代表城市商品住宅可售面積環比小幅下降,按近12個月月均銷售面積計算,短期庫存出清周期為12.2個月,較2021年末延長0.3個月;若按近6個月月均銷售面積計算,短期庫存出清周期為16.2個月,較2021年末延長1.4個月,其中,三四線代表城市出清周期最長,為19.7個月,較2021年末延長2.5個月。



              2022年一季度,房地產信貸環境和調控政策雖有改善,但政策明顯顯效仍需時間,整體市場仍延續低溫態勢,部分地區疫情反復打亂了市場恢復節奏,疊加房企推盤意愿不足,供應端縮量進一步限制需求釋放,新房市場成交規模低位運行,各線代表城市成交規模同比均下滑,除一線城市外,二線、三四線代表城市成交規模均低于過去三年同期均值。短期庫存出清周期延長,其中三四線城市庫存去化壓力大。預計二季度,隨著政策環境不斷優化改善以及疫情得到有效控制,市場情緒或逐步回歸,但在2021年同期高基數下,市場成交規模同比或將繼續回落。



              (四)土地供求:300城住宅用地供需規模同比明顯縮量,“兩集中”供地市場表現分化



              2022年一季度,受重點城市“兩集中”供地批次增加、房地產市場下行等因素影響,全國300城住宅用地供求規模同比明顯縮量,成交樓面價為2019年以來首次季度同比下滑。據初步統計,2022年一季度,全國300城住宅用地推出1.1億平方米,同比下降42.0%,絕對規模為2013年以來同期最低水平;住宅用地成交0.7億平方米,同比下降59.6%;成交樓面均價為4621元/平方米,同比下降6.4%;成交溢價率僅為4.4%。受房地產市場下行及房企資金壓力較大等因素影響,一季度房企拿地熱情不足,疊加地方政府推地力度明顯放緩,土地市場持續低溫運行。



              圖:2022年一季度全國300城各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化



              注:推出面積按公告時間統計,為規劃建筑面積,下同。一線城市成交樓面價同比數據剔除了上海動遷安置房、租賃住房用地數據。



              數據來源:中指數據CREIS



              各線城市住宅用地供求縮量,一線和二線城市樓面價結構性上漲。據初步統計,2022年一季度,一線城市中廣州未推地,住宅用地整體供應縮量,推出面積999萬平方米,同比下降32.1%,受上海2021年一季度成交規模大影響,一線城市成交規模同比下降76.5%;二線城市及三四線城市住宅用地供求同比繼續縮量,其中二線城市成交規模同比下降65.0%,三四線城市成交規模同比下降54.9%。價格方面,優質地塊增加帶動一線和二線城市住宅用地成交樓面均價結構性上漲,分別同比上漲22.2%和4.2%,三四線城市成交樓面價同比下跌14.7%。



              圖:2016-2022年各季度全國住宅用地流拍和撤牌情況



              注:流拍撤牌率=(流拍宗數+撤牌宗數)/(流拍宗數+撤牌宗數+成交宗數),2022年一季度撤牌宗數未考慮上海首批次集中供地因疫情影響中止的36宗地塊。



              數據來源:中指數據CREIS



              流拍和撤牌方面,全國住宅用地流拍撤牌率仍維持高位,但邊際有所改善。2022年一季度,全國住宅用地流拍和撤牌地塊數量共計836宗,受土地市場供地縮量影響,流拍和撤牌地塊數量同比下降15.6%,流拍撤牌率為23.5%,較2021年四季度下降0.2個百分點。



              表:22個重點城市2021-2022年各批次供地住宅用地供應及成交情況(市本級)



              注:2022年首批次流拍撤牌率未考慮上海首批次集中供地因疫情影響中止的36宗地塊,成都數據為截至3月31日成交數據。



              數據來源:中指數據CREIS



              截至2022年3月31日,22個重點城市中北京、上海等18個城市已公布首批次集中供地,無錫開啟首批次供地“預申請”模式,北京率先發布二批次預申請公告。土拍規則“化繁為簡”,降門檻、提利潤,搖號/抽簽基本成標配,提升企業拿地意愿。



              供地規模方面,2022年已發布首次供地的18城中,合計供地面積較去年首批次下降53%,其中,除合肥、廈門和深圳外,其余15個城市推出面積均有不同程度下降,究其原因,一方面是受市場下行及房企資金壓力影響,政府在推地規模上保持謹慎態度;另一方面,從“兩集中”政策來看,部分城市調整供地批次,由去年的“分三批供地”改為“分四批供地”,一定程度上分散了各批次供地面積。



              成交方面,北京、福州、合肥、青島、廈門、武漢、重慶、成都和上海先后完成或部分完成首批次集中供地,成交量縮價漲。受供地縮量影響,8個城市成交面積較2021年首批次均出現大幅下滑,整體下降75%;部分城市加大優質地塊供應力度,帶動成交樓面價上行,9城平均成交樓面價較2021年三批次提升40%,較去年首批次上漲21%。



              不同城市表現分化明顯,與2021年三批次相比,北京、合肥、廈門等城市市場表現相對較好,競價達上限地塊占比小幅提升,底價成交地塊占比和流拍撤牌率明顯下降;福州市場熱度不及預期,青島市場延續低溫態勢,但邊際有所改善;武漢底價成交地塊占比有所下滑,但流拍撤牌率小幅提升。拿地企業方面,今年以來市場拿地主力依舊為國央企及小部分資金流動性較好的頭部民企,拿地態度整體偏謹慎。



              整體來看,2022年一季度,地方政府推地節奏放緩,房企拿地仍偏謹慎,多重因素下300城住宅用地供求規模明顯縮量,土地市場維持低溫態勢,流拍撤牌率依然保持高位。一線和二線城市加大優質地塊供應力度,成交樓面價結構性上漲,三四線城市成交樓面價下滑?!皟杉小蓖僚囊巹t優化下,各地土拍表現分化,部分城市競拍熱度有所改善。



              (五)開發投資:房地產開發投資小幅增長,房企到位資金同比由漲轉跌



              圖:2014年至2022年2月房地產和住宅累計開發投資及其同比增速



              數據來源:國家統計局,中指數據CREIS



              各地“保交付”壓力下,在建工程投資對房地產開發投資仍形成一定支撐,2022年1-2月,全國房地產開發投資額為1.4萬億元,同比增長3.7%,增速較2021年全年繼續收窄。其中,住宅開發投資額為1.1萬億元,同比增長3.7%,占房地產開發投資比重為74.3%。



              圖:2015年至2022年2月全國房企到位資金同比增速及2022年1-2月各項資金來源同比增速對比



              數據來源:國家統計局,中指數據CREIS



              1-2月房企到位資金同比由漲轉跌,各項資金來源同比均下降,企業資金壓力不減。2022年1-2月,房地產開發企業到位資金為2.5萬億元,同比下降17.7%,同比由漲轉跌。其中,國內貸款為0.4萬億元,同比下降21.1%,占到位資金的比重為16.3%。自籌資金為0.8萬億元,同比下降6.2%,占比為30.9%。定金及預收款為0.8萬億元,同比下降27.0%,占到位資金的比重為31.9%。個人按揭貸款為0.4萬億元,同比下降16.9%,占到位資金的比重為16.4%。



              2022年中國房地產市場趨勢展望



              (一)經濟及政策環境:“穩增長”目標下,宏觀政策預計將進一步發力



              宏觀經濟方面,一季度我國經濟持續恢復,各宏觀指標表現穩中向好,但微觀主體經營仍面臨較大困難。今年兩會政府工作報告將全年經濟增長目標設定在5.5%左右,是市場預期的上限,面對國內外復雜多變的宏觀環境以及國內疫情反復,2022年我國經濟下行壓力依然較大,“穩增長”成為第一要務。今年以來中央及各部委多次強調貨幣政策要主動應對,新增貸款要保持適度增長,積極出臺對市場有利的政策、慎重出臺收縮性政策,釋放出更強的積極信號,預計未來降準降息仍有一定空間。



              表:2022年一季度房地產寬松政策梳理



              數據來源:中指研究院綜合整理



              政策調控方面,2022年以來中央多次強調支持合理住房需求釋放、防范化解房企風險,各部委亦積極表態釋放維穩信號,如滿足市場主體合理融資需求、不擴大房地產稅改革試點城市等。各地政府落實因城施策,據不完全統計,一季度60余城發布房地產相關政策超百次,主要涉及針對性放松限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面,供需兩端同時發力,并向需求端側重,其中鄭州落實中央要求,出臺涉及范圍最廣、政策力度最大的“19條”新政,為其他城市提供了借鑒樣板。



              當前,在外部不穩定性不確定性因素增多及國內疫情反復背景下,我國經濟下行壓力依然較大,“穩增長”成為今年經濟工作的重中之重,不管是從穩經濟還是防范風險的角度看,今年房地產的穩定都至關重要。預計二季度穩定房地產市場的政策將持續出臺,如企業端加大房企紓困力度,幫扶有價值的企業度過難關;需求端全面支持合理住房需求釋放,加大信貸支持力度,適度修正限購、限貸等政策,促進銷售回暖,打破地產僵局。



              (二)市場趨勢:預計二季度銷售規模同比繼續下行,熱點城市市場或率先恢復



              圖:2021年3月以來置業調查受訪者計劃購房時間分布



              數據來源:中指調查,中指數據CREIS



              短期來看,購房需求并未消失,信貸環境和調控政策持續改善下,購房者預期和置業信心有望逐漸企穩,二季度全國商品房銷售規模同比降幅有望收窄,但市場恢復節奏仍有賴于疫情的有效防控和政策的發力程度。當前市場整體信心尚未明顯恢復的情況下,各地因城施策或進一步跟進,預計需求端和供給端政策齊發力穩市場、防風險,疊加疫情防控有望取得積極效果,置業情緒或逐漸企穩,市場交易規模同比有望探底修復,二季度同比降幅或有所收窄(根據中指置業調查數據,今年以來計劃半年內購房的受訪者占比持續提升,政策效果顯現后,這部分需求或逐漸釋放)。樂觀情形下,二季度核心城市回暖,并帶動重點區域三四線完成筑底,年中實現全國企穩;悲觀情形下,二季度需求持續低迷,年中市場才完成筑底,下半年緩慢恢復。



              預計需求恢復后企業新開工意愿有望邊際改善,投資增速延續放緩態勢。房企的開工積極性恢復有賴于需求端的釋放節奏,房企資金壓力、土地縮量等仍是限制企業開工的重要因素。地方政府“保交付”壓力下,建筑工程投資或保持在較高水平,但對整體投資的支撐力度在減弱;土地購置費同比短暫回升后(1-2月增長11.3%)仍面臨回調壓力,二季度房地產開發投資增速或延續放緩態勢。



              全年來看,全國房地產市場銷售規?;芈?,新開工規模延續調整態勢,開發投資小幅增長。當前購房者置業信心有待修復,上半年商品房銷售規模同比降幅或超10%,下半年市場逐漸恢復,但難改全年銷售規?;芈鋺B勢。供給端來看,一方面,“保交付”要求下,建筑工程投資仍將對開發投資產生一定支撐;另一方面,土地成交規??s量下,新開工規模延續調整態勢,土地購置費全年下降壓力較大,均將一定程度上拖累投資額。另外,2022年保障性租賃住房的加速建設,或對房地產開發投資形成一定補充,綜合各影響因素,預計全年房地產開發投資額小幅增長。



              圖:2022年3月各梯隊城市和各區域購房者置業意愿情況



              數據來源:中指調查,中指數據CREIS



              根據2022年3月中指調查數據,購房意愿隨著城市能級的下降呈現逐步下降的趨勢,其中一線購房意愿最高,有48%的受訪者購房意愿強于上月。各區域中,長三角購房意愿強烈,有45%受訪者購房意愿強于上月。隨著政策效果的進一步顯現,熱點地區的市場或率先恢復。



              一線城市:疫情得到有效控制后,伴隨著供給端的改善,市場恢復節奏或加快。今年3月,疫情的反復一定程度上打亂了北京、上海等城市市場的恢復節奏,特別是上海,隨著疫情得到有效防控以及供給端不斷放量,新房市場恢復節奏或更明顯;深圳市場活躍度偏低,價格調整態勢延續(二手房指導價上調或對價格有所修復),新房短期成交規?;蛉蕴幱谙鄬Φ臀?,但2021年上半年深圳市場下行時間較早,新房成交規?;鶖递^低,二季度同比降幅或將收窄,并有望轉增。當前廣州新房市場存在企穩跡象,二季度有望進一步恢復。



              二線城市:預計二季度部分東部及中西部核心二線城市市場企穩并逐漸恢復。當前二線城市整體活躍度不高,究其原因,第一,受疫情反復影響,部分城市市場恢復節奏被打亂,如蘇州;第二,房企推盤積極性不高,部分城市供給量不足,特別是優質項目入市量偏低,導致部分需求入市積極性不高,如杭州、成都等城市;第三,今年以來部分城市政策支持力度加大,但政策尚需時間顯效,如鄭州;第四,大多數二線城市政策優化力度偏弱,市場仍處于深度調整階段。綜合來看,二季度,隨著疫情得到有效控制,熱點城市新房供應端存在改善預期,部分東部及中西部核心二線城市市場有望逐漸企穩恢復,弱二線城市市場恢復節奏或較慢。



              圖:2020年以來長三角、珠三角三四線城市新建商品住宅成交面積同比變化



              數據來源:中指數據CREIS



              三四線城市:整體面臨較大調整壓力,長三角、珠三角部分熱點三四線城市市場可能率先企穩。2021年上半年,長三角和珠三角三四線城市受調控政策加碼等因素影響,市場在年中先后進入調整通道,其中部分城市如東莞、佛山、嘉興、金華等在3月或4月成交規模同比即轉負,市場調整較早,這部分城市基本面較好,隨著政策效果的進一步顯現,市場有望率先企穩并持續恢復。對于大多數三四線城市來說,短期市場調整態勢難改,一方面,在當前環境下,購房者置業信心仍需一段時間恢復;另一方面,前期市場存在一定需求透支,需求釋放節奏整體放緩;部分城市庫存量偏大亦對置業情緒帶來拖累。



              2022年房企經營策略建議



              2022年1-3月,TOP100房企銷售額均值為162.6億元,同比下降47.2%;其中銷售額超千億房企2家,較去年同期減少3家;超百億房企46家,較去年同期減少30家。TOP100房企權益銷售額均值為119.5元,權益銷售面積均值為85.1萬平方米,同比分別下降47.6%和48.1%。



              從拿地情況來看,2022年1-3月,TOP100企業拿地總額2271.6億元,拿地規模同比下降59.3%,其中,前50家企業中一半以上企業為央企或國企,前100家企業中近七成為央企或國企。



              圖:近一年房地產行業信用債、海外債發行情況



              數據來源:Wind,中指研究院綜合整理



              信用債、海外債發行總額顯著下降,信用債占比提升。2022年1-3月,信用債發行總額1101.81億元,同比下降36.2%;海外債發行121.1億元,同比大幅下滑90.1%。從結構來看,信用債融資占比61.3%,同比上升32.4個百分點,成為房企債券類融資的主要渠道。



              房企面臨償債高峰。截至2022年3月31日,一年內到期的信用債余額4656.4億元,海外債余額3308.6億元,合計7965.0億元。



              表:一年內到期的待償債券余額統計



              注:*海外債按2022年3月31日匯率換算為人民幣。統計時間截至2021年3月31日。



              數據來源:Wind,中指研究院整理



              整體來看,2022年一季度,房地產市場銷售規模尚未完全筑底,企業資金回籠仍受限;企業融資端雖有改善,但資金更傾向于國央企,民企資金壓力不減,面對當前的償債高峰期,一方面,政府政策端仍需給予支持,另一方面,企業仍需緊抓政策窗口期,把握重點城市市場恢復節奏,積極營銷回籠資金。



              投資端,企業應穩健經營、審慎拓儲,同時復盤和優化城市結構,在優勢地區優質地塊推出量增加的當下,實現“騰籠換鳥”為未來高質量發展奠定基礎。



              除此之外,探索新的發展模式下,房地產開發企業轉型服務商或是必然趨勢,代建、商業運營、物業管理服務等或是重要方向。



              表:2022年一季度中央及地方房地產相關政策(部分)



              資料來源:中指研究院綜合整理


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